W.P. 캐리의 최근 분기 중 가장 많은 수: 4.3%
W.P. Carey는 인플레이션과 관련된 가격 인상을 임대 계약에 포함시키기 위해 오랫동안 노력해 왔습니다.
포트폴리오의 약 55%는 인플레이션과 연계된 임대료 상승으로 충당됩니다.
이는 동 점포 성장을 가장 중요한 동종업체인 리얼티 인컴보다 훨씬 앞서 추진하고 있습니다.
W.P. 캐리는 아무도 이에 대해 우려하지 않을 때도 인플레이션의 급등에 대비했습니다.
이 같은 대비책의 효과는 지금 나타나고 있습니다.
W.P. Carey(WPC -1.97%)는 가장 큰 순리스 부동산 투자 신탁(REITs) 중 하나입니다.
W.P. Carey의 평균 잔여 임대 기간은 11.2년으로, W.P. Carey의 평균 잔여 임대 기간은 11.2년입니다.
세입자들이 장기적으로 갇혀 있기 때문에 좋지만, 시간이 지남에 따라 더 높게 조정되지 않으면 인플레이션이 부동산이 창출하는 수입에 큰 타격을 줄 수 있기 때문에 좋지 않습니다.
그러한 측면에서 W.P. Carey는 2분기 4.3%의 동일 점포 임대 성장률을 기록했을 만큼 매우 좋은 기록을 가지고 있습니다.
순 리스는 주로 자금 조달 거래입니다
아마도 W.P. Carey와 같은 순리스 리츠에 대해 이해해야 할 가장 중요한 점은 임대인과 재무적 파트너가 혼재되어 있다는 것입니다.
여기서 가장 간단한 거래는 중요한 재산을 보유한 회사가 순리스 리츠에 매각한 후 즉시 순리스로 재임대하는 것입니다.
순리 스는 대부분의 재산 수준의 운영 비용을 임차인이 부담해야 합니다.
이를 통해 창출되는 현금은 무엇보다도 성장 투자 자금이나 대차대조표를 공고히 하는 데 사용될 수 있습니다.
물론 순리스 구조는 임차인이 창출하는 현금 때문에 임차인에게 유리하지만, 일반적으로 장기리스 조건(종종 10년 이상)과 임차인이 운영비를 지불해야 하는 요건을 갖추고 있어 임차인은 여전히 부동산에 대한 기능적 통제권을 가지고 있으며, 이를 통해 중요한 자산에 대한 접근성을 보장하고 자산을 회사의 기준에 맞게 유지할 수 있습니다.
한편 W.P. Carey와 같은 리츠는 안정적인 임차인과 장기리스, 유지관리에 거의 노력을 들이지 않는 부동산을 얻게 되는데, 이는 윈윈(Win-Win)에 가깝습니다.
여기서 문제가 되는 것은 임차인들이 임대 비용을 최소화하기를 원한다는 것입니다.
따라서 최고급 임차인들은 임대료 상승기가 전혀 없는 임대 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
이는 인플레이션이 임대 수익을 갉아먹는다는 것을 의미하며, 임대 수익은 10년 또는 그 이상 동일하게 유지될 수 있습니다.
이는 임차인들에게는 유리한 결과이지만, 리츠(혹은 그 투자자들)에게는 그다지 좋은 결과가 아닙니다.
하지만 수년 동안 인플레이션은 너무 낮아서 아무도 이러한 위험에 그다지 관심을 기울이지 않았습니다.
인플레이션은 더 높아졌고 W.P. Carey는 준비가 되었습니다
약 반세기 동안 순수 임대 계약을 해온 W.P. 캐리는 인플레이션 위험을 무시하지 않았습니다.
임대 계약의 약 55%에는 인플레이션과 관련된 임대료 인상이 포함되어 있었습니다.
또 다른 40% 정도에는 고정적인 인상이 계약서에 내장되어 있었습니다.
(이는 그다지 바람직하지는 않지만 임대료 인상이 없는 것보다는 훨씬 낫습니다.)
이 회사는 기본적으로 인플레이션이 그러한 일에 앞서 잘 돌아올 날을 대비하고 있었습니다.
글쎄요, 인플레이션이 다시 돌아온 것은 적어도 부분적으로는 코로나바이러스 팬데믹으로 인한 경제적 혼란 덕분입니다. 그리고 W.P. 캐리의 포트폴리오가 준비되어 있습니다.
2분기에 동일 점포 임대료 상승률은 4.3%였습니다. 이는 그 속도로 2분기 연속 상승한 것입니다.
이에 비해, 순수 임대 선도업체인 리얼티 인컴은 해당 분기에 동일 점포 임대료 상승률이 2%에 불과했습니다.
그래서 W.P. 캐리는 이 주요 산업 지표에서 두 배 이상의 성과를 거두고 있습니다.
시간이 지남에 따라 동일 매장 임대 증가율의 변화 또한 강조해야 할 중요한 사항입니다.
2022년 2분기에는 3%였습니다. 2021년 2분기에는 1.5%였습니다.
따라서 W.P. Carey의 동일 매장 임대 증가율이 가장 큰 동종업체보다 높을 뿐만 아니라 인플레이션의 급격한 급등 이전보다 훨씬 높습니다.
그것이 바로 여러분이 예상할 수 있는 것이지만 인플레이션 연동 임대 에스컬레이터를 포함하려는 회사의 선견지명이 의도한 대로 작동했음을 보여줍니다.
W.P. 캐리는 장기적인 접근을 하고 있습니다
W.P. Carey는 매각/리스백 순리스 사업 모델의 선구자로서 아주 오래전부터 이 사업을 해 왔고, 그 분야에 대해 한두 가지를 분명히 알고 있습니다.
결정을 내릴 때는 장기적인 접근 방식을 취하는데, 이는 역사적으로 인플레이션이 낮았을 때에도 대부분의 리스에 인플레이션 연동 임대료 에스컬레이터를 설치한 것에서 분명히 알 수 있습니다.
임대료가 크게 오르는 것은 좋지만, 더욱 매력적인 것은 장기적인 접근 방식에 대한 리츠의 의지를 입증하는 것입니다.