금리가 하락하고 있습니다: 지금 당장 매수해야 할 슈퍼 주식 1가지
앤서니 디 피지오 지음 - 2024년 9월 17일 오전 5시
미국의 30년 만기 고정 모기지 금리는 작년에 7.79%에서 6.2%로 하락했습니다.
연방준비제도이사회는 2024년 말까지 연방기금 금리를 125bp 인하할 수 있습니다.
레드핀 주식은 주택 시장 개선에 대한 기대감으로 올해 32% 상승했으며, 부동산 업계는 고금리의 압박에 짓눌려 있지만 운명은 곧 바뀔 것입니다.
미국 연방 주택 대출 모기지 공사(프레디 맥)에 따르면 2023년 10월 미국 30년 만기 고정 모기지 금리는 7.79%를 기록하여 2000년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
이로 인해 소비자들의 차입 능력이 위축되었고, 기존 주택 소유자들도 기존 금리 인하를 포기할까 봐 매각을 주저하게 되었습니다.
그 결과 높은 금리로 인해 주택 시장이 위축되었습니다.
7월 미국의 기존 주택 판매는 연간 390만 채로 최근 최고치였던 2021년의 660만 채에서 무려 40% 감소했습니다.
그러나 연방준비제도이사회의 금리 인하를 예상하여 30년 고정 모기지 금리가 6.2%로 낮아졌기 때문에 흐름이 바뀌고 있는 것으로 보입니다.
부동산 기술주 레드핀 Redfin (RDFN -5.61%)은 금리 하락에 힘입어 투자자들이 주택 시장 개선에 투자하면서 올해 들어 지금까지 32% 급등했습니다.
이는 여전히 사상 최고치에서 크게 하락한 것이므로 포트폴리오에 추가해도 늦지 않은 이유는 다음과 같습니다.
Redfin은 지난 2년 동안 이 순간을 준비하는 데 시간을 보냈습니다
레드핀의 매출의 거의 절반은 2021년에 수익을 위해 기꺼이 판매자로부터 주택을 구입하여 수익을 창출하는 iBuying에서 발생했습니다.
그러나 연방준비제도이사회가 인플레이션을 억제하기 위해 2022년에 금리가 급등했을 때 비즈니스가 너무 위험하다고 판단하여 그해에 투자를 중단했습니다.
현재 Redfin은 중개, 모기지, 클로징 서비스를 포함한 서비스 포트폴리오에 집중하고 있습니다.
이 회사는 2024년 2분기(6월 30일 마감) 동안 미국 전역에서 판매된 전체 주택의 0.77%를 차지하는 데 도움을 준 1,719명의 수석 중개인을 고용하고 있습니다.
또한 2분기 동안 Redfin 고객의 4분의 1 이상이 모기지를 위해 Redfin을 사용했으며, 이는 각 거래에서 추가 수익을 확보하는 데 도움이 되었습니다.
Redfin은 물량에 집중하기 때문에 업계 표준인 약 2.5%보다 훨씬 낮은 1.5%의 상장 수수료만 부과합니다.
또한 반복 고객은 1% 미만의 상장 수수료로 충성도에 대한 보상을 받으며, 2분기에는 회사 매출의 37%를 차지했습니다.
레드핀의 서비스는 아이바이잉(약 1% 대비 29%) 보다 훨씬 높은 매출 총이익률을 기록하고 있으며, 이는 격동의 주택 시장 상황에서도 수익 개선에 도움이 되고 있습니다.
이 회사는 2분기에 조정 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 이익) 기준으로 손익분기점을 달성했으며, 이는 전년 동기 690만 달러의 손실에서 크게 개선된 수치입니다.
레드핀은 앞으로 몇 년 동안 더 많은 에이전트를 고용하고 서비스를 확장하여 성장에 더 공격적으로 투자할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
레드핀은 올해 초 에이전트가 고정 급여를 포기하는 대신 더 높은 수수료를 받을 수 있는 새로운 프로그램인 레드핀 넥스트를 출시했습니다.
이 옵션은 2025년부터 모든 에이전트가 사용할 수 있으며, 고정 비용을 절감하여 회사의 수익을 크게 개선할 수 있습니다.
레드핀 재고는 2024년에 32% 증가했지만 여전히 저렴해 보입니다
"정책이 조정될 때가 왔습니다." 지난 8월 제롬 파월 연준 의장의 발언으로 금리 인하가 임박했음을 시사했습니다.
실제로 CME 그룹의 FedWatch 도구에 따르면 전문가들은 연준이 올해 말까지만 연방기금 금리(야간 금리)를 125bp 인하할 수 있다고 예측하고 있습니다.
최근 30년 고정 모기지 금리가 하락한 것은 연준의 결정적인 움직임을 더욱 뒷받침합니다.
이것이 올해 레드핀 주식이 32% 급등한 주요 원인일 가능성이 높습니다.
그러나 2021년 주택 호황기에 기록한 사상 최고치 대비 여전히 85% 하락했으며, 역사적으로도 여전히 저렴합니다.
레드핀은 12개월 후 10억 달러의 매출을 올렸으며, 시가총액 17억 달러를 기준으로 주가는 1.7%의 주가수익비율(P/S)로 거래되고 있습니다:
레드핀의 주가수익비율은 올해 초 최저치인 0.6에서 상승했지만, 여전히 최고치인 10% 내외에는 훨씬 못 미치고 있습니다. 또한 2017년 주식이 처음 상장되었을 때까지 평균 주가수익비율인 3 이하에서 거래되고 있습니다.
따라서 레드핀 주식은 여전히 많은 상승 여력이 있지만 주택 시장이 상승 모멘텀을 유지하기 위해서는 매우 중요할 것입니다.
모기지 금리가 계속 하락하는 한 레드핀은 모든 주식 포트폴리오에 큰 도움이 될 것입니다.