슈퍼 주식 1개 92% 하락, 9월 이전 주먹 인수
Anthony Di Pizio – 2024년 8월 17일 오전 4시 51분
레드핀의 부동산 사업은 금리 상승으로 인해 2022년부터 어려움을 겪고 있습니다.
중개 부문에서 시장 점유율을 차지하고 있기 때문에 회사는 완만한 성장을 계속하고 있습니다.
레드핀 주식은 바닥을 밑도는 평가에서 거래되지만, 다음 달 금리 인하로 큰 상승효과를 얻을 수 있습니다.
레드핀은 둔화되는 부동산 시장에서 수익과 이익, 시장 점유율을 개선하고 있으며, 다음 달 사업은 큰 순풍을 맞을 수 있습니다.
레드핀 Redfin (RDFN -1.84%)은 부동산 기술 회사로, 미국에서 가장 큰 증권사 중 하나를 운영하고 있습니다.
2022년과 2023년 동안의 급격한 금리 상승은 대부분의 소비자들의 차입 능력을 위축시켰고, 주택 시장에 제동을 걸었고, 이는 레드핀의 주요 사업을 짓눌렀습니다.
그럼에도 불구하고 회사는 완만한 수익 성장을 계속하고 있습니다.
회사는 이 어려운 시기를 비용을 절감하고 비즈니스 규모를 조정하는 데 사용하고 있으며, 이로 인해 수익이 크게 향상되었습니다.
그것이 레드핀 주식의 하락을 막지 못했고, 레드핀 주식은 현재 사상 최고치보다 92% 낮게 거래되고 있습니다.
그것은 널리 사용되는 한 가지 조치에 기초하여 바닥을 헤매고 있고, 미국 연방 준비 제도가 9월에 금리를 인하할 것으로 예상되는 가운데, 이것이 투자자들에게 황금 같은 구매 기회가 될 수 있는 이유입니다.
레드핀은 어려운 상황을 최대한 활용하고 있습니다
Redfin의 단일 최대 수익원은 자발적인 판매자로부터 직접 주택을 구입하여 수익을 위해 주택을 뒤집으려고 시도하는 iBuying 사업인 RedfinNow였습니다.
이 회사는 금리가 급등함에 따라 주택 재고에 대한 손실을 피하기 위해 2022년에 이 부문을 폐쇄했습니다.
Redfin은 현재 중개, 모기지 및 클로징 서비스를 포함한 서비스 포트폴리오에 집중하고 있습니다.
2024년 2분기(6월 30일 종료) 동안 레드핀과 1,719명의 대리인은 미국 전역의 전체 주택 판매의 0.77%를 차지했으며, 이는 전년 동기의 0.75%보다 증가한 수치입니다.
이 회사는 또한 28%의 모기지 부착률을 달성했는데, 이는 레드핀을 사용하여 주택을 구입하고 자금을 조달한 고객의 비율입니다.
Redfin은 많은 양의 주택을 판매하고 시장 점유율을 구축하기 위해 비즈니스 모델을 설계했습니다.
나머지 산업의 일반적인 2.5% 수수료보다 훨씬 낮은 1.5%의 매력적인 상장 수수료를 부과합니다.
게다가, 단골 고객에게는 1%만 부과되며, 2분기 동안 전체 매출의 37%를 차지했다고 회사는 말했습니다.
레드핀의 2분기 매출은 2억 9,520만 달러로 전년 동기 대비 7% 증가했습니다.
같은 기간 미국의 기존 주택 판매가 실제로 감소한 것을 고려하면 좋은 결과이며, 이는 레드핀의 시장 점유율이 증가하고 있다는 추가 증거입니다.
또한 이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 조정 수익(EBITDA) 기준으로도 손익분기점을 달성했는데, 이는 1년 전 분기에 발생한 690만 달러의 EBITDA 손실보다 크게 개선된 수치입니다.
Redfin은 비용을 줄임으로써 수익성을 개선했습니다.
회사는 올해 초 Redfin Next를 출시했는데, 이 프로그램은 급여를 포기하는 대신 더 높은 수수료를 받기를 원하는 에이전트를 위한 옵트인 프로그램입니다.
이 프로그램은 Redfin의 장부에서 고정된 직원 비용을 제거할 수 있으며, 회사는 실질적으로 초기 비용으로 시장 점유율을 높이기 위해 더 많은 에이전트를 고용할 수 있습니다.
Next 프로그램은 내년에 회사 전체의 모든 에이전트가 사용할 수 있습니다.
연준, 2024년 말까지 세 차례 금리 인하 가능
금리 인상이 주택시장을 짓눌렀습니다. 앞서 미국의 기존 주택 판매 둔화를 언급했지만, 이제 그 규모를 강조하고 싶습니다. 기존 주택 판매는 지난 6월 연환산 389만 호(가장 최근 수치)로, 최근 정점이었던 2021년 연환산 660만 호에 비해 무려 41%나 감소했습니다.
2022년 물가상승률을 나타내는 소비자물가지수(CPI)는 40년 만에 최고치인 8%를 기록했습니다.
연준이 불과 16개월(2022년 3월~2023년 7월) 만에 연방기금금리를 사상 최저치인 0.25%에서 5.50%로 인상한 것도 이 때문입니다.
다만 가장 최근 자료를 보면 CPI가 3%까지 냉각된 것으로 나타나 연준의 목표치인 2%를 향해 확실히 나아가고 있습니다. 이에 따라 금리 인하가 임박했다는 게 전문가들의 전망입니다.
실제로 CME그룹의 FedWatch 툴에 따르면 2024년 말 이전(9월, 11월, 12월)에 무려 3차례의 인하가 있을 수 있습니다.
이는 주택 시장에 두 가지 측면에서 도움이 될 것입니다:
소비자의 차입 능력을 높여 더 많은 구매력을 제공합니다.
그것은 판매를 열망하지만 현재의 낮은 고정 금리를 포기하고 싶지 않은 기존 주택 소유자들에게 인센티브를 줍니다.
그것은 더 많은 목록을 촉진하고 주택 공급을 증가시킬 수 있습니다.
이 두 가지 요소 모두 부동산 거래로 이어질 것이며, 이는 레드핀의 비즈니스에 매우 좋습니다.
레드핀 주식은 바닥 수준의 평가로 거래됩니다
매출액 대비 가격 비율은 일관된 수익(이익)이 없는 회사에 가치를 부여하는 인기 있는 방법입니다.
그것은 회사의 시가총액을 연간 수익으로 나누어서 계산됩니다.
레드핀은 이 글을 쓰는 현재 시가총액이 9억 100만 달러이므로 12개월 수익인 10억 달러를 기준으로 주가는 0.9 미만의 주가순자산비율(P/S)로 거래됩니다.
즉, 투자자들은 레드핀을 수익의 1년치 이하로 평가하는데, 이는 사실상 바닥입니다.
맥락상 이는 2021년 레드핀의 최고 P/S 비율인 거의 10을 크게 밑도는 것이며, 회사가 처음 공개된 2017년으로 거슬러 올라가는 평균 P/S 비율인 2.6도 밑도는 것입니다.
제 생각에는 레드핀의 사업이 대부분의 지표에서 개선되고 있다는 점을 감안할 때 억제된 가치 평가는 부당할 수 있습니다. 또한 회사는 2억 1,000만 달러를 보유하고 있으며, 매각하려는 대출(저당)은 2억 8,800만 달러로 안정적인 현금 상태를 유지하고 있습니다.
올해 조정된 EBITDA 기준으로도 손익분기점을 달성할 것으로 예상되는 점을 고려하면, 당분간 지분 인상을 통한 신규 자본 요청으로 투자자들을 놀라게 할 가능성은 낮습니다.
그것은 투자자들에게 기회가 될 수도 있습니다.
FedWatch 도구는 9월에 금리가 인하될 확률을 100%로 예측하고 있기 때문에, 그전에 레드핀 주식을 사서 주택 시장 회복을 장기적으로 유지하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.