수익률이 높은 이 리츠는 왜 이렇게 많은 의료 소매 부동산을 매입합니까?
Four Corners Property Trust는 Darden Restaurants에서 파생되어 삶을 시작했습니다.
그것은 이전의 부모로부터 벗어나 다양화하기 위해 노력해 왔습니다.
현재 Four Corners의 다양화 계획의 큰 부분은 의료 소매 부동산입니다.
Four Corners Property Trust의 기반은 레스토랑 자산이지만 오늘날 의료 소매 부문에 열심히 진출하고 있습니다.
Four Corners Property Trust(FCPT 0.76%)는 레스토랑 자산에 중점을 둔 임대 부동산 투자 신탁(REIT)입니다.
그러나 공개된 이후로 경영진은 포트폴리오에 더 많은 다양성을 창출하기 위해 노력해 왔습니다.
최근에 의료 소매업에 상당히 많은 사람들이 몰려들고 있습니다.
세입자 1명
REIT Four Corners는 레스토랑 대기업 Darden(DRI 0.80%)이 만들었습니다.
이는 올리브 가든과 다른 브랜드의 소유주가 현금을 조달하기 위한 방법으로, 본질적으로 매각/임대 계약에서 포 코너스에 부동산을 매각함으로써 가능했습니다.
Darden은 장기 순 임대(순 임대는 대부분의 부동산 수준 비용을 세입자가 부담해야 함)를 통해 부동산을 통제했으며 Four Corners는 대규모의 신뢰할 수 있는 세입자를 얻었습니다.
유일한 문제는 Four Corners가 사실상 세입자가 한 명뿐이라는 것이었습니다.
따라서, 삶의 시작부터 Four Corners는 다양화할 필요가 있었습니다.
처음에는 가장 잘 아는 틈새시장인 레스토랑에 초점을 맞췄습니다.
그래서 기본적인 목표는 Darden에 대한 노출을 줄이는 것이었습니다.
하지만, 경영진은 식당을 넘어 다양화를 시작하기로 결정했습니다.
다양한 유형의 부동산이 있지만 오늘날 가장 중요한 것 중 하나는 의료 소매입니다.
여기에는 다른 시설 중에서도 독립형 워크인 진료실과 치과 진료실과 같은 것들이 포함됩니다.
아직 작업이 진행 중이지만, 많은 것이 바뀌었습니다.
예를 들어, 회사가 설립되었을 때 세입자는 Darden 한 명뿐이었습니다.
현재 130개 이상의 브랜드가 혼합되어 있습니다(그중 몇 개는 Darden 비즈니스이지만, 다양화는 실질적으로 증가했습니다).
Darden은 오늘 임대료의 53%를 차지합니다. 한편, 포트폴리오의 15%는 비 레스토랑 소매업입니다.
의료 자산에 대한 강력한 압박
그러나 1분기에는 다양화 노력에 대해 제공할 몇 가지 흥미로운 통계가 있었습니다.
Four Corners는 Darden과 상당한 계약을 체결하여 1분기 인수 물량의 55%를 차지했습니다.
분기마다 반복되지 않는 일회성 이벤트일 가능성이 높습니다.
식당은 여전히 1분기에 인수된 가장 큰 부동산 유형이었습니다.
그러나 2위는 의료 소매로 구매량의 25%였습니다.
흥미로운 것은 Four Corners만이 해당 분야에 초점을 맞춘 순수 임대 리츠가 아니라는 점입니다.
업계의 거대 기업인 Realty Income(O1.21%)도 틈새시장 확대를 위해 열심히 노력하고 있습니다.
여러 가지 이유가 있습니다. 예를 들어, 2020년과 2030년 사이에 미국 인구는 연간 약 0.7% 증가할 것으로 예상되지만 65세 이상 코호트는 연간 2.7% 증가할 것으로 예상됩니다.
85세 이상 인구는 연 3.1%로 더욱 빠르게 증가하고 있습니다. 노인들은 의료 서비스를 더 많이 이용합니다.
그래서 의료 소매업은 순풍이 강한 것처럼 보입니다. 한편, 의료 서비스 제공을 위해 병원보다 외래 진료를 사용하는 추세가 장기적으로 나타나고 있습니다.
여기에는 2019년부터 2022년까지 연간 8%의 수익 증가율을 기록한 일반 진료소가 포함됩니다.
리얼티 인컴은 의료 소매업이 2조 달러의 투자 기회라고 추정합니다.
그 순 임대 대기업과 포 코너스가 매력적인 투자를 계속할 수 있는 충분한 공간입니다.
그리고 부동산 틈새를 뒷받침하는 강력한 인구 통계학적 추세를 고려할 때, Four Corners가 추가한 부동산은 포트폴리오를 다양화하고 장기적인 수익 성장을 견인하는 데 도움이 될 것으로 보입니다.
느리고 안정적인
Four Corners의 포트폴리오는 여전히 Darden에 크게 의존하고 있기 때문에 다양화에 높은 가치를 두는 투자자들은 아마도 멀리하고 싶을 것입니다.
그러나 리츠는 이전의 부모를 넘어서기 위한 노력에서 진전을 보이고 있습니다.
수요가 많은 부동산 유형인 의료 소매업이 점점 더 포함됩니다. 좀 더 공격적인 투자자들은 포 코너스의 5.2% 배당 수익률만큼이나 사려 깊은 포트폴리오의 움직임을 매력적으로 느낄 수 있습니다.