장부 가치가 상승하기 시작하면서 AGNC를 매수할 때입니까?
제프리 사일러 지음 - 2024년 10월 25일 오전 6시 15분
AGNC는 가시적인 장부 가치가 견조하게 증가했다고 보고했습니다.
스프레드 수익은 감소했지만 배당금은 여전히 잘 충당되고 있습니다.
정규화된 수익률 곡선과 국채와 모기지 담보부 증권 간의 스프레드 축소는 주식에 좋은 징조이며, mREIT의 시장 환경은 개선되고 있습니다.
부동산 투자 신탁(REIT)인 AGNC 인베스트먼트(AGNC)는 최근 코너를 돌고 있는 것으로 보입니다.
주식이 전 세계에 불을 지른 것은 아니지만, 약 20% 상승하여 지난 몇 년 동안의 반전을 환영합니다.
게다가 현재 거의 14%의 선물 수익률에 좋은 월 배당금을 지급하고 있습니다.
최근 리츠가 3분기 실적을 발표한 가운데, 주가가 어디로 향할지 자세히 알아보겠습니다.
장부 가치의 증가
AGNC는 부동산을 매입하여 세입자에게 임대하는 일반적인 리츠와는 다릅니다.
대신 돈을 빌려 모기지담보부증권(MBS)으로 알려진 채권형 증권에 묶여 있는 부동산에 모기지를 매입합니다.
모기지 리츠(mREIT)로 알려진 이러한 유형의 리츠는 MBS에서 벌어들이는 수익이 대출에 지불해야 하는 금액보다 클 때 수익을 얻습니다.
지난 몇 년 동안 AGNC의 가장 큰 이슈는 연방준비제도이사회의 급격한 금리 인상과 모기지 수익률과 국채 수익률 간 스프레드 확대의 결과였습니다.
스프레드는 좁은 범위에서 넓은 범위로 이동하여 국채에 비해 MBS의 매력과 가치를 떨어뜨렸습니다.
이는 2021년 말부터 2023년 말까지 45% 하락한 AGNC의 장부가치(TBV) 또는 본질적으로 MBS 포트폴리오의 가치에서 확인할 수 있습니다.
그러나 AGNC의 TBV는 반등하기 시작했습니다.
3분기에는 전분기 대비 5%(0.42달러) 상승한 8.82달러를 기록했습니다.
mREIT의 TBV가 4분기 만에 세 번째로 상승하여 전년 동기 최저치인 8.08달러에서 반등했습니다.
TBV는 mREIT 포트폴리오의 가치를 나타내기 때문에, 이는 일반적으로 이러한 주식의 가치를 평가하는 지표이며 아마도 추적해야 할 가장 중요한 지표일 것입니다.
또 다른 장점은 만기 시점을 기준으로 다양한 국채의 수익률을 추적하는 그래프인 수익률 곡선이 정상화 조짐을 보인다는 것입니다.
일반적으로 곡선은 오른쪽으로 위로 기울어져 향후 더 만기가 도래하는 채권의 수익률이 더 높다는 것을 나타냅니다.
그러나 지난 2년 동안 대부분의 기간 동안 곡선은 반전되어 만기가 짧은 증권이 장기 채권보다 더 많은 수익을 창출했습니다.
이는 일반적으로 단기 자금을 빌려 장기 증권에 투자하는 AGNC와 같은 은행과 기업에게 문제를 제기합니다.
부정적인 측면에서는 AGNC의 평균 순이자 스프레드가 2.21%로 1년 전 3.03%, 2분기 2.69%에 비해 감소했습니다.
또한 선불금도 증가하여 3분기의 7.1%에서 최대 7.3%까지 상승했습니다.
또한 선불금이 추가로 증가할 것으로 예상했습니다.
즉, AGNC는 이제 더 많은 주택 소유자가 일반적으로 재융자 또는 이사 활동 증가를 통해 대출금을 더 빨리 상환하기 시작할 것으로 예상하고 있습니다.
주택 소유자가 재융자를 할 때 수익률이 높은 모기지를 수익률이 낮은 모기지로 대체해야 하기 때문에 이는 mREIT에 위험이 됩니다.
AGNC를 구매할 때가 되었나요?
연준이 금리를 낮추기 시작하면서 AGNC는 견고한 위치에 있습니다.
mREIT의 순 스프레드와 소득은 축소되었지만 배당금은 현재 수익으로 충당되고 있습니다.
한편, 적어도 현재 TBV는 안정화되었습니다.
그러나 AGNC의 가장 큰 촉매제는 국채 금리와 모기지 금리 간의 스프레드가 좁아지는 것이며, 이는 TBV에 가장 긍정적인 영향을 미칠 것이기 때문입니다.
2022년부터 스프레드는 역사적으로 높은 수준인 3% 이상으로 이동했으며, 이는 과거 평균인 1.8%를 훨씬 상회합니다.
그러나 최근 몇 주 동안 스프레드는 축소되기 시작했으며 2.25%에 가까워졌습니다.
AGNC는 스프레드가 25 베이시스 포인트(0.25%) 축소되면 TBV가 11% 이상 증가하고 50 베이시스 포인트 축소되면 TBV가 22% 이상 상승하는 데 도움이 될 것이라고 언급했습니다.
AGNC는 MBS 스프레드가 현재 거래 범위를 유지하기 위해 노력하고 있으며, 여전히 유리할 것이라고 말했습니다.
대체로 이벤트는 향후 AGNC에 도움이 될 수 있는 방향으로 전개되고 있습니다.
따라서 저는 현재 수준에서 주식을 매수하고 싶습니다.