Easterly Government Properties,Vici Properties
예측: 이 두 보링 주식은 2025년까지 엔비디아를 능가할 것입니다
맷 프랭클(Matt Frankel) – 2024년 8월 15일 오전 7시 7분
엔비디아와 다른 메가캡 기술 주식들은 엄청난 성과를 거두었습니다.
하지만 예상되는 하락률 환경은 부동산 투자신탁, 즉 리츠에 큰 촉매제가 될 수 있습니다.
Eastly Government Properties와 Vici Properties는 향후 2년 동안 두 개의 큰 승자가 될 수 있습니다.
Nvidia는 엄청난 성과를 거두었지만, 저는 다른 유형의 주식이 향후 몇 년 동안 가장 큰 승자가 될 것이라고 생각합니다.
저는 앞으로 1년 반 동안 엔비디아(NVDA 1.67%)의 수익률을 상회할 것으로 생각되는 두 개의 부동산 투자 신탁, 즉 리츠를 제안하려고 합니다.
이들은 단순한 리츠가 아니라 부동산 기준으로도 비교적 '지루한' 비즈니스 모델을 가지고 있습니다.
제 이야기를 들어보세요.
엔비디아 주가가 지난 1년 동안에만 거의 3배가 올랐고 5년 동안 무려 2,960%가 올랐다는 것을 완전히 이해합니다.
그리고 그 이익은 충분히 누릴 자격이 있습니다.
엔비디아는 인공지능 혁명의 중심에 서 왔고, 그 판매는 그것이 왜 투자자들에게 그렇게 잘해주었는지를 보여줍니다.
하지만 엔비디아는 고가의 주식입니다.
12개월 매출의 약 35배, 순익의 43배에 거래됩니다.
성장 모멘텀을 감안하더라도 높은 가치 평가입니다.
또한 향후 2년 동안 시장의 모멘텀이 배당금을 지급하는 가치주로 전환될 것이라고 믿습니다.
하락률 환경은 소득 주식에 엄청난 촉매제가 될 수 있습니다
경제학 수업에 너무 깊이 빠져들지 않고, 금리 하락은 일반적으로 소득 중심 주식, 특히 리츠에 긍정적인 촉매제가 됩니다. 간단히 설명하자면 무위험 금리(예: 국채나 CD)가 상승하면 주식 수익률에도 상승 압력을 가하는 경향이 있습니다.
가격과 수익률은 반비례 관계에 있기 때문에 금리 상승은 리츠 가격을 하락시키는 경향이 있습니다.
금리 하락 환경에서는 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
또한 리츠는 대부분의 다른 부문보다 차입금에 더 의존하는 경향이 있으며, 금리 하락은 차입 비용을 낮추는 것을 의미합니다.
예상보다 냉각된 인플레이션 데이터와 약간의 실망스러운 고용 보고서 이후, 투자자들의 평균 예상치는 지금부터 2025년 9월 사이에 연방준비제도의 금리 인하에 대한 총 2% 포인트입니다.
그리고 저는 이것이 일부 타격을 입은 리츠들에게 큰 촉매제가 될 수 있다고 생각합니다.
큰 승자가 될 수 있는 두 주식
저는 포트폴리오에 약 10개의 다양한 리츠를 소유하고 있으며, 이들 모두가 하락하는 환경에서 더 나은 성과를 낼 수 있는 잠재력을 가지고 있다고 생각합니다.
하지만 특히 주요 수혜자가 될 수 있는 두 개의 리츠는 이스터리 정부 부동산 Easterly Government Properties (DEA -0.37%)과 비시 부동산 Vici Properties (VICI 0.57%)입니다.
Easterly Government Properties부터 시작하겠습니다.
그리고 전체적으로 말하자면, 저는 이 부동산의 주식을 개인적으로 소유하고 있지 않습니다.
잘 모르신다면, 이 부동산은 부동산 포트폴리오를 소유하고 있는 리츠입니다.
부동산 포트폴리오는 미국 정부와 그 자회사들이 모두 한 명의 임차인이 소유하고 있습니다.
VA는 가장 큰 임차인이고, FBI도 이 포트폴리오에 주요한 영향력을 가지고 있습니다.
이스터리의 대부분의 부동산은 그 안에서 운영되는 기관의 필수 구성 요소이며, 매년 신뢰할 수 있고 성장하는 수익을 창출합니다.
이스터리는 현재 배당 수익률이 8%를 약간 밑돌고 있으며, 2022년 초 금리 인상 사이클이 시작된 이후 주식 자체가 40% 이상 하락했습니다.
하지만 이는 금리에 매우 민감한 리츠입니다.
임대 수익의 안정적인 특성으로 인해 주식 거래가 채권에 가까울 뿐만 아니라, 이스터리는 내 레이더상 부채에 더 의존하는 리츠 중 하나이므로 금리 하락은 큰 상승 촉매가 될 수 있습니다.
Vici Properties의 세입자는 다소 흥미로운 사업입니다.
이것은 시장에서 게임 부동산의 가장 큰 소유자인 REIT입니다.
그것은 고품질 지역 게임 자산 포트폴리오뿐만 아니라 여러 상징적인 라스베가스 스트립 부동산을 소유하고 있습니다.
그러나 Vici의 투자자의 관점에서 회사는 일반적으로 40년에서 50년 임대 기간을 가진 게임 운영자에게 부동산을 임대합니다. 그것의 수입은 대부분 매우 예측 가능합니다.
이스터리와 마찬가지로, Vici는 소득의 안정적인 특성 때문에 특히 금리에 민감했습니다.
하지만 이스터리와 달리, Vici는 향후 몇 년간 경험적 부동산 자산 포트폴리오를 확장하는 데 사용할 수 있는 유동성이 풍부하며, 금리가 낮은 환경이 분명 성장에 더 도움이 될 것입니다.
경영진은 이미 부가가치를 높이는 놀라운 성장 기록을 세웠으며, 앞으로 몇 년 동안 더 많은 기록이 있을 수도 있습니다.
대담한 예측
정확히 말하자면, 이것은 대담한 예측을 의미합니다.
저는 두 주식 모두 적어도 2025년 말까지는 시장을 상회하는 수익을 낼 것이며, 엔비디아가 놀라운 속도로 달려온 끝에 조금이나마 진정될 수 있을 것이라고 믿습니다.
그리고 제 논문은 연준이 금리를 빠르게 인하하는 것에 의존하고 있기 때문에, 만약 이런 일이 일어나지 않는다면 저는 분명히 틀릴 수 있습니다.
하지만 단기적으로 무슨 일이 일어나든, 이스터리 정부 부동산과 비시는 견실하고 잘 운영되는 사업이며, 장기 투자자들에게 강력한 수익과 총수익을 제공할 수 있습니다.