Wells Fargo가 사무실 대출 포트폴리오의 문제를 처리하기 위해 준비하는 방법을 소개합니다
웰스파고는 대형 은행 중 가장 큰 상업용 부동산 대출업체 중 하나입니다.
웰스파고는 처리해야 할 상업용 부동산에 대한 노출이 있습니다.
은행은 이미 사무실 대출 포트폴리오를 적극적으로 활용하기 시작했습니다.
대유행으로 촉발된 원격 근무 경향은 투자자들로 하여금 사무실 공간에 대해 매우 불안하게 만들었습니다.
신용이 정상화되면서 상업용 부동산(CRE) 대출, 나아가 사무실 대출 공간에서도 투자자들이 매우 예의주시하고 있다는 사실은 비밀이 아닙니다.
사무실 대출 부문은 대유행이 분명히 가속화된 원격 근무 추세 때문에 앞으로 몇 년 동안 상당한 스트레스를 받을 가능성이 높습니다. 사무실로 출근하는 직원들이 줄면서 공실률은 떨어지고 많은 사무실 건물들은 그들의 부동산 가치가 폭락할 것으로 예상됩니다.
가장 큰 CRE 프랜차이즈 중 하나인 Wells Fargo(WFC 1.45%)는 분명히 사무실에서 처리해야 할 노출도가 있습니다.
은행이 준비하는 방법은 다음과 같습니다.
웰스파고의 상황은 어떻습니까
웰스파고의 총 사무실 익스포저는 약 331억 달러로, 총 달러 기준으로는 확실히 많지만 은행 전체 대출의 약 3.5%에 불과합니다.
그러나 사무실 대출도 전체 CRE 대출의 약 21.5%를 차지합니다.
2분기 말 웰스파고의 사무실 대출 중 15억 달러가 미수금으로 분류됐는데, 대부분 기관투자가들에게 기업과 투자은행에서 이뤄진 사무실 대출로 볼 수 있습니다.
CEO Charlie Scharf는 최근 은행의 수익 통화에서 아직 사무실 포트폴리오에서 큰 손실이 발생하지는 않았지만 "포트폴리오에 대한 세부적인 대출 검토를 통해 향후 몇 분기가 어떻게 진행될 수 있는지를 알게 되었습니다.
우리는 또한 여러 가지 스트레스를 받는 시나리오를 고려했는데, 이 모든 것이 이번 분기에 우리의 행동에 영향을 주었습니다."
웰스파고는 2분기 말 투자은행에서 오피스 포트폴리오 손실의 8.8%를 충당할 수 있는 충분한 적립금을 적립했는데, 이는 불과 1분기 전의 5.7%에서 증가한 것입니다.
전체 CRE 사무실 포트폴리오에 대한 커버리지 비율은 6.6%로 1분기의 4.4%에서 증가했습니다.
Sharp는 총 손실 내용은 자산 유형, 위치, 임대율, 임대 갱신 통지 날짜, 대출 구조 및 대출자 행동을 포함한 여러 요소를 기반으로 할 것이라고 말했습니다.
게다가, Sharf는 투자자들이 손실 내용을 평가할 때 지리적 또는 개별 시장에 너무 많이 읽는 것에 대해 주의해야 한다고 말했습니다.
우리는 우리의 대출 구조가 꽤 괜찮은 도시에서 어려움을 겪고 있는 예들을 가지고 있습니다.
기본 부동산은 장기간 임대율이 매우 높습니다. 그리고 우리는 시장에서 대출을 받을 수 있습니다.
대출은 잘 되고 있습니다. 하지만 어떤 이유로든, 그 부동산의 특정한 문제는, 단기적으로 많은 잠재적인 만기일이 있다는 것입니다.
상황이 얼마나 나빠질 수 있습니까?
환경에 아직도 불확실성이 너무 많기 때문에 상황이 얼마나 나빠질 수 있는지 알기 어렵습니다.
하지만 우리가 살펴볼 수 있는 한 가지 분야는 연방준비제도이사회의 최근 스트레스 테스트 결과입니다.
스트레스 테스트는 가장 크고 복잡한 은행들이 9/4분기에 걸쳐 가상의 심각한 경기 침체를 겪게 하여 은행이 어떻게 운영될지를 확인합니다.
2023년 시험에서 실업률은 줄곧 3.5%에서 10%로 증가할 것이고, 국내총생산은 CRE 가격의 40% 하락과 기타 자산 가격의 급격한 하락에 힘입어 무려 8.75% 하락할 것입니다.
궁극적으로 연준은 사무실 포트폴리오에 20% 손실률 가정을 사용했는데, 이는 대공황 시기의 최고 손실률의 3배입니다.
스트레스 테스트의 시나리오에도 불구하고 Wells Fargo는 규제 자본 요구 사항을 훨씬 초과하는 충분한 자본을 유지할 수 있었습니다.
스트레스 테스트 가상 시나리오 하에서 광범위한 CRE 포트폴리오의 총손실률은 9.7%였습니다.
사무실 대출은 실존적 위협입니까?
저는 현 시점에서 은행 사무실 포트폴리오에 대출 손실이 있을 것이 상당히 분명하다고 생각합니다.
그리고 일부 은행에서는 그러한 손실이 상당할 수도 있습니다.
불확실성이 남아 있는 가운데 웰스파고는 적절하게 준비하고 있는 것으로 보입니다.
은행은 준비금을 계속해서 강화해야 할 수도 있지만 적어도 실업과 경제 성장에 관한 가정을 볼 때 스트레스 테스트와 같은 최후의 날 시나리오는 가능하지 않아 보입니다.
CRE 가격이 40% 하락할 수 있습니까? 일부 경제학자들과 분석가들에 따르면, 그것은 확실히 가능합니다.
하지만 이것은 대공황 동안 일어난 일이며 실제 대출 손실은 연준이 올해 스트레스 테스트에서 모델링하고 있는 것과는 거리가 멀었습니다.
궁극적으로, 사무실 공간은 스트레스를 받을 것이고 약간의 놀라움이 있을 수 있다고 생각하지만, 웰스파고는 일종의 체계적인 위험과는 대조적으로 일시적인 수익 문제에 대한 문제를 억제할 자본을 가지고 있습니다.