이 놀라운 배당금 주식은 속도 상승을 기록했습니다. 매도할 시간입니까?
Matt DiLallo – 2024년 4월 18일 오전 5시 17분
프롤로지스는 배당을 늘린 뛰어난 기록을 가지고 있습니다.
리츠는 올해 일부 역풍으로 실적 성장률이 둔화될 것으로 예상하고 있습니다.
일시적인 차질은 2026년까지 수익이 두 자릿수 정도의 성장률을 보일 것이라는 장기적인 관점을 바꾸지 않습니다.
프롤로지스는 올해 단기적인 역풍이 성장에 부담을 줄 것으로 예상합니다.
프롤로지스 Prologis (PLD -7.19%)는 수년 동안 배당금을 지급하는 놀라운 일을 해왔습니다.
물류 부동산에 초점을 맞춘 부동산 투자 신탁(REIT)은 지난 5년 동안 복합 연율 13%로 배당금을 늘렸습니다.
이는 S&P 500과 평균 REIT의 5% 배당금 증가율의 두 배가 넘는 수치입니다.
산업 리츠는 당초 2024년이 또 한 번의 강력한 한 해가 될 것으로 예상했습니다.
그러나 일부 단기적인 역풍이 성장에 부담을 줄 것으로 보입니다.
투자자들이 상위 배당주를 구제해야 하는지 살펴봅니다.
리츠의 견조한 분기
프롤로지스는 최근 1분기 실적을 발표했으며 핵심 영업 자금(FFO)은 주당 1.28달러로 5% 성장했습니다.
핵심 주당 FFO 성장률은 펀드 관리 사업에서 순 홍보 수익의 영향을 제외한 후 6.5%로 더 높았습니다.
이 회사는 강력한 입주율(96.8%)과 임차인 유지율(74.3%)로 이익을 얻었습니다.
또한 레거시 임대 기간이 만료됨에 따라 기존 임대료와 시장 임대료 간의 상당한 격차를 계속 활용했습니다.
이 기간 동안 같은 공간에서 체결된 신규 및 갱신 임대에 대해 48.2%의 막대한 현금 임대료 변동이 발생했습니다.
이러한 요인은 일부 일회성 항목의 영향이 없었다면 더 높았을 순영업수익(NOI)을 5.7% 증가시키는 데 도움이 되었습니다.
과속방지턱 치기
1분기는 전반적으로 견고했지만, 프롤로지스는 몇 가지 잠재적인 역풍을 앞에 두고 있습니다.
공동 설립자이자 회장이자 CEO인 하미드 모가담은 1분기 보도 자료에서 다음과 같이 언급했습니다:
대부분의 우리 시장에서 운영 상황은 양호하지만, 고객들은 여전히 비용 통제에 집중하고 있으며, 이는 의사 결정과 임대 속도에 부담을 주고 있습니다.
이러한 불확실성과 순흡수에 단기적인 영향을 미치는 것은 변동성이 크고 지속적인 고금리 환경과 증가하는 지정학적 우려 때문입니다.
우리는 다음 1~2분기에 둔화될 환경에 대비하면서 사업의 기본에 대해 낙관적인 입장을 견지하고 있습니다.
이러한 단기적인 역풍으로 인해 리츠는 연간 가이던스를 줄였습니다.
프롤로지스는 개발 계획도 늦췄습니다.
프롤로지스는 올해 30억-35억 달러에서 25억-30억 달러의 개발 프로젝트를 시작할 것으로 예상하고 있습니다.
당초 회사는 올해 핵심 주당 FFO(프로모션 제외)가 9% 이상 증가할 것으로 예상했지만, 현재는 현금 흐름이 8% 가까이 증가할 것으로 보고 있습니다.
수익 성장은 지난 4년 동안 제공한 두 자릿수 비율보다 낮겠지만 리츠로서는 여전히 견고한 비율입니다.
장기적인 전망은 여전히 밝습니다
2024년은 프롤로그가 당초 예상했던 것만큼 강하지는 않겠지만, 일시적인 차질일 것으로 회사는 보고 있습니다.
CFO 팀 아른트는 실적 보고서에서 회사가 "신규 공급에 대한 전망이 여전히 매우 호의적이기 때문에 조정을 시기의 문제로 보고 있다"라고 언급했습니다
이 때문에 장기적인 전망은 매우 그대로 유지됩니다.
리츠는 여전히 최소 2026년까지 연간 8.5%의 핵심 주당 FFO 성장(프로모션 제외)을 제공할 수 있으며, 이는 더 이상의 시장 임대료 성장과 96%의 저가 점유를 가정하지 않는다는 것입니다.
한편, 96%에서 97%의 점유율로 4%에서 6%의 임대료 성장이 연간 9%에서 11%의 핵심 주당 FFO 성장을 견인할 수 있습니다.
여전히 훌륭한 배당주입니다
프롤로지스는 향후 몇 년 동안 주당 한 자릿수의 높은 핵심 FFO를 제공할 수 있어야 하며, 2025년과 2026년에는 두 자릿수의 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.
이 때문에 리츠는 건전한 속도로 배당금을 계속 늘릴 것으로 보입니다(잠재적으로 지난 2년 동안 제공한 연간 10%의 속도를 이어갈 수 있습니다).
이미 매력적인 수익률(최근 약 3.4%)에 그 성장을 더하면, 프롤로지스는 향후 몇 년 동안 쉽게 두 자릿수의 연간 총 수익률을 달성할 수 있습니다.
이 때문에, 올해의 과속 방지턱에도 불구하고 여전히 매수하기에 좋은 배당주처럼 보입니다.