내가 최근에 이 궁지에 몰린 고수익 배당주가 상황을 반전시킬 것이라고 800달러를 베팅한 이유
메디컬 프로퍼티 트러스트는 지난 2년 동안 많은 압박을 받았습니다.
리츠는 문제를 해결하는 데 진전을 이루었고, 큰 역풍이 잦아들기 시작했습니다.
저는 메디컬 프로퍼티 트러스트가 현재의 험난한 고비를 넘길 것이라고 확신합니다.
저는 2007년부터 MPW -7.68%의 주주로 일하고 있습니다.
작년까지 헬스케어 부동산 투자 신탁(REIT)은 시장을 능가하는 총 수익률과 배당금 증가를 달성한 탄탄한 실적을 자랑하는 훌륭한 투자였습니다.
2022년 초 금리 인상과 임차인 문제로 인한 역풍이 주식에 큰 부담을 주기 시작하면서 모든 것이 무너졌습니다.
리츠는 현재 사상 최고치보다 거의 80% 아래에 위치해 있습니다.
재설정 배당 수익률이 12% 이상 상승한 폭락입니다.
잃어버린 모든 기반을 회복할 수 있을지는 모르겠지만 병원 소유주는 상황을 되돌릴 수 있다고 믿습니다.
그것이 제가 최근에 지분을 800달러 늘린 이유입니다.
제가 내기가 장기적으로 성과를 낼 것이라고 믿는 이유입니다.
건강해지는 것이 점점 더 건강해지는 것입니다
메디컬 프로퍼티 트러스트는 지난 2년 동안 세입자 문제와 재정 문제라는 두 가지 강력한 역풍을 맞았습니다.
이 회사는 지난 1년 동안 이 두 가지 문제를 처리하는 데 진전을 보였습니다.
가장 큰 두 임차인(스튜어드 헬스 케어 및 프로스펙트 메디컬)과 긴밀히 협력하여 재정적 어려움을 겪고 있는 동안 그들을 지원해 왔습니다.
리츠는 프로스펙트의 임대료 일부를 연기하면서 두 사람 모두에게 대출을 제공하는 것을 도왔습니다.
또한 병원을 회사의 가치 있는 관리 돌봄 사업에 대한 관심으로 교환함으로써 프로스펙트에 대한 투자를 재조정했습니다. 또한 프로스펙트에 임대된 부동산을 매각함으로써 문제가 있는 임차인들에 대한 노출을 줄였습니다.
한편, 스튜어드는 유타 사업장을 현재 리츠의 임차인 중 한 명인 커먼스피릿에 매각했습니다.
메디컬 프로퍼티 트러스트(Medical Properties Trust)는 또한 재정적 기반을 강화하기 위해 몇 가지 조치를 취했습니다.
여러 병원 부동산을 매각하고 수익금을 부채 상환에 사용했습니다.
내년 말까지 모든 부채 만기를 처리했습니다. 리츠는 또한 배당금을 50% 가까이 삭감하여 부채 감축에 더 많은 현금을 투입할 수 있게 했습니다.
이 회사는 프로스펙트의 관리 케어 사업 지분을 포함하여 더 많은 자산을 매각할 계획입니다.
전반적인 목표는 대차대조표를 더 강화하여 결국 헬스케어 부동산 인수를 다시 시작할 수 있도록 하는 것입니다.
배팅 역풍
최근의 금리 급등은 메디컬 프로퍼티 트러스트가 병원을 매각하고 부채 부담을 줄여야 했던 주요 이유였습니다.
회사는 금리가 낮을 때 인수 자금을 마련하기 위해 많은 돈을 빌렸습니다.
그 부채는 만기가 되기 시작했습니다. 과거에는 일반적으로 비슷한 금리로 만기가 된 부채를 상환할 수 있었지만 세입자 문제와 금리 상승으로 인해 부채를 상환하기에는 비용이 너무 많이 들었습니다.
하지만 연준이 기준금리를 빠르게 인상하며 고물가와 싸웠던 거의 2년 만에 내년에 금리를 다소 내리기 시작할 것으로 보입니다.
연준은 최근 2024년에 세 차례 금리를 인하할 수 있다고 밝혔습니다.
현재 연준은 2024년까지 연방기금금리가 현재의 5.25%에서 5.5% 수준인 약 4.6% 수준에서 끝날 것으로 예상하고 있습니다.
그렇게 되면 기업들의 차입 비용이 줄어들어 더 낮은 금리의 부채 조달에 대한 고통이 덜해질 것입니다.
또한 금리 인하는 리츠와 같은 소득 창출형 투자의 가치를 높일 수 있을 것입니다.
이 때문에 이 회사 주가에 미치는 역풍은 곧 순풍이 될 수 있습니다.
가치부동산
메디컬 프로퍼티즈의 주가 부진은 128억 달러까지 떨어진 기업 가치에 부담을 줬습니다.
이는 2022년 최고치인 240억 달러에서 하락한 것입니다.
현재 이 회사의 시가 평가액은 3분기 말 190억 달러였던 대차대조표의 부동산 자산 가치를 훨씬 밑돌고 있습니다.
금리 상승이 상업용 부동산 가치에 다소 하락 압력을 가했지만 병원 가치는 비교적 잘 유지되고 있습니다.
메디컬 프로퍼티 트러스트는 지난 2년 동안 모든 역풍에도 불구하고 부동산을 지불한 가격 이상으로 판매함으로써 이를 입증했습니다.
향후 판매는 병원 포트폴리오의 근본적인 가치를 더욱 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.
반전에 대한 자신감 증가
메디컬 프로퍼티 트러스트(Medical Properties Trust)는 지난 2년 동안 어려움을 겪었습니다.
하지만 저는 회사가 상황을 반전시킬 수 있다고 믿습니다. 대차 대조표 및 임차인 문제를 관리하기 위한 전략을 갖추고 있습니다.
한편, 가장 큰 역풍 중 하나는 내년부터 완화될 것입니다.
게다가, 이 회사는 가치 있는 부동산 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
이러한 요인들은 주가가 반등해야 한다는 자신감을 주고, 그래서 최근 제 포지션에 추가했습니다.