주택 거품이 터지면 에어비앤비 주식이 위험한가요?
에어비앤비는 주택 시장에서 직접 돈을 벌지는 않습니다.
주택 가치의 격동은 에어비앤비의 충격으로 이어질 수 있습니다.
에어비앤비 주식은 프리미엄에 거래되지만 장기적인 현금 창출 능력은 여전히 최고 수준을 유지하고 있습니다.
일부 투자자들은 주택 시장의 혼란이 에어비앤비를 되돌릴 수 있다고 생각하지만 상황은 그렇게 간단하지 않습니다.
미국의 주택 거품을 되돌리고 그 결과 단기 임대 시장인 에어비앤비 Airbnb(ABNB 0.41%)를 되돌려야 한다는 주장이 꾸준히 제기되고 있습니다.
실제로 지난 2년간 금리가 상승하면서 많은 주택 구매 희망자들이 시장에서 이탈하면서 에어비앤비 주식은 다소 큰 변동성을 보였습니다.
하지만, 미국 주택 시장에서의 약간의 고통스러운 발전에도 불구하고, 에어비앤비 Airbnb의 사업은 사실 꽤 회복력이 있습니다.
불행하게도, 주택 거품의 가능한 "펑"은 일부 사람들이 주장하는 것처럼 그렇게 간단하지 않습니다.
에어비앤비는 어떻게 돈을 벌 까요?
먼저 에어비앤비 Airbnb(그리고 부킹 홀딩스와 같은 대부분의 동료들)가 어떻게 돈을 버는지 생각해 봅시다.
힌트: 그것은 최소한 직접적인 주택 가격에서 오는 것은 아닙니다.
주인이 직접 거주하는 집이나 아파트의 방을 포함하여 모든 종류의 숙박 시설을 나열할 수 있는 능력은 많은 부동산 투자자들(그리고 주택 소유주)이 그들의 부동산에 대해 어떻게 생각하는지를 바꾸어 놓았습니다.
그것은 전통적인 호텔 산업을 완전히 붕괴시키지는 않았습니다. (많은 그러한 사업들이 잘하고 있습니다.)
오히려, 에어비앤비의 부상은 여행과 경험이 매우 가치 있는, 팬데믹 이후의 여행 붐을 촉발시키는, 소비자 활동의 세속적인 변화에 때맞춰 왔습니다.
에어비앤비 Airbnb는 주로 호스트가 임대를 위한 부동산과 게스트가 휴가 또는 다른 단기 임대 필요를 위해 부동산을 예약할 때 수수료를 받습니다.
이러한 수수료는 주로 예약 가치에 따라 가변적인 경향이 있습니다(임대료가 높을수록 에어비앤비가 호스트와 게스트로부터 더 많은 돈을 받습니다).
따라서 에어비앤비 사업의 건전성은 직접적인 집값이 아니라 사이트와 앱에 있는 숙박 시설의 공급과 수요에 달려 있습니다.
이미 주택 '위기'가 닥쳤습니다
자, 다시 주택 거품과 다가오는 위기로 돌아가겠습니다.
누군가는 위기가 이미 잘 진행되고 있다고 주장할 수 있습니다.
그로부터 자신이 만들고 싶은 요점에 맞는 이야기를 만들기 위한 방대한 양의 데이터가 있지만, 여기에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 아주 간단한 개요가 있습니다.
1. 레드핀이 제공한 데이터에 따르면 미국에서 판매되는 주택의 중간값(주택 가격이 최소에서 최대로 배열될 때 데이터 집합의 중간)은 2023년 9월 거의 41만 3천 달러로 사상 최고치에 근접했습니다.
이는 전년 대비 2% 이상 증가한 것이며 5년 전보다 거의 50% 증가한 것입니다.
2. 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 인플레이션 퇴치를 위해 단기 금리를 인상하면서 2023년 10월 30년 만기 주택담보대출 금리가 7.5%(20여 년 만에 최고치)를 넘어서는 등 전반적으로 금리가 하락세를 보이고 있습니다.
이는 2020년과 2021년 최악의 팬데믹 당시 역사적 최저치인 3%를 밑도는 것과 비교됩니다.
3. 분양 주택 공급은 2019년 이후 지속적으로 감소하고 있습니다.
레드핀 데이터에 따르면 주택 공급 중 약 2개월이 시장에 매물로 나와 있으며, 이는 팬데믹 최저치인 약 1.5개월에서 증가했지만 여전히 팬데믹 이전의 공급 3~4개월에는 훨씬 못 미치는 수치입니다.
이러한 데이터 포인트들은 상호 연관되어 있으며, 서로 상호작용하고 있으며, 미국 전역에 걸쳐 일반적인 주택 및 부동산 가격의 하락을 초래하고 있습니다.
복잡한 문제는 캘리포니아나 뉴욕과 같은 고비용 시장에서 벗어나 미국 남부나 남동부와 같은 저비용 시장으로의 일반적인 이동입니다.
지금까지 이러한 효과는 일반적으로 인정되는 회계 원칙(GAAP) 순이익과 현금 흐름 모두인 수익과 수익성이 급증했기 때문에 크게 위축되지 않았습니다.
만약 주택 가치가 폭락한다면 에어비앤비가 위험에 처해있는 것일까요?
에어비앤비는 회복력이 있지만 완전히 면역력이 있는 것은 아닙니다
팬데믹 기간 동안 가열되었던 높은 가격의 도시들로부터의 이 "위대한 이주"는 텍사스와 플로리다와 같은 역사적으로 더 싼 시장들에서 주택 가치를 올릴 만큼 충분히 극적이었지만, 캘리포니아와 뉴욕과 같은 곳들에서 부동산 가치를 떨어뜨릴 정도로 극적인 것은 아니었습니다.
현금 구매자들이 대도시에 집을 두고 떠나 싼 시장에서 새 집과 어쩌면 장만할 임대 주택을 사들이는 것도 이러한 영향의 원인으로 종종 비난을 받습니다.
그리고 이러한 임대 주택들 중 많은 것들이 에어비앤비에 등록됩니다.
만약 이러한 이주가 느려지고 주택 수급이 "정상화"된다면, 아마도 주택 가치가 폭락할 수도 있습니다.
하지만, 이를 위해서는 더 많은 주택 공급이 필요한 것은 분명합니다.
최근 에어비앤비 호스트들에게 등록 요건을 부여한 뉴욕과 같은 일부 시장들은 이러한 조치가 부분적으로는 단기 임대 시장에서 휘청거림으로써 달성될 수 있다고 생각합니다.
이것만으로도 문제가 해결될 수 있을지에 대해서는 아직 배심원단의 의견이 엇갈리고 있지만, 저는 그 어떤 것도 그렇게 간단하지 않다고 생각합니다.
주택 구입 이자를 더 많이 자극하는 낮은 주택 담보 대출 금리와 저렴한 주택의 건설이 가장 큰 영향을 줄 것이라고 생각합니다.
그러나 결국, Airbnb가 부동산 가치로 돈을 버는 것이 아니라는 사실이 남아 있습니다.
그것은 그것의 사이트에서의 P2P 활동으로 돈을 번다. 더 많은 활동은 더 많은 수수료를 의미하고, 여행에 대한 강력한 수요는 Airbnb에서 예약된 밤의 가치 (따라서, 거래 당 Airbnb 수수료의 양)가 계속 높아지는 것을 의미합니다.
Airbnb가 확실히 지저분한 미국 주택 시장에 국한되지 않는다는 것도 주목할 필요가 있습니다.
물론, 주택 가치와 그로 인한 부동산 소유자의 활동이 이러한 돈벌이 능력에 가장 확실하게 영향을 미칠 것입니다.
예를 들어, 주택 가치가 곧 하락할 조짐을 보이기 시작하면, 호스트는 임대 부동산을 매각하기로 선택할 수 있고, 이는 에어비앤비에서의 공급을 제한할 수 있습니다.
따라서, 에어비앤비가 약간의 혼란을 겪을 수 있습니다.
하지만 또 다른 새로운 것은 무엇일까요? 회사의 2020년 말 기업공개(IPO) 이후로 힘든 일이었습니다.
에어비앤비는 현재 현금을 소비하는 기계이며, 경영진의 모든 징후는 전 세계에 걸친 운영이 가까운 미래에도 높은 수준의 수익성을 지속할 것이라는 것입니다.
이 주식은 여전히 프리미엄 (주당 12개월 수익의 37배, 혹은 현금흐름의 22배)에 거래되지만, 부킹과 같은 다른 회사들 역시 프리미엄 (주당 수익의 37배, 혹은 현금흐름의 22배)에 거래되며, 장기적인 실적을 보증할 수 있습니다.
미국 주택 시장 거품에 대한 우려에도 불구하고, 저는 장기적인 보유를 원하는 투자자들을 위해 에어비앤비를 견고한 매수 순위로 계속 선정하고 있습니다.